Le prospettive della fiorente economia negli Stati Uniti stanno creando condizioni estremamente favorevoli per investire con ottimo rendimento in America nel settore immobiliare, o real estate. In questo articolo si propone una descrizione della metodologia e dei vantaggi, nonché dei costi derivanti dall’acquisto di proprietà per l’affitto negli Stati Uniti.

Costi del mantenimento di una proprietà per l’affitto

I costi per mantenere una proprietà negli Stati Uniti sono un fattore di estrema importanza di cui tenere conto se si intende investire in questo settore ed in questo stato.

Principalmente questi si suddividono in 4 macro categorie, di seguito elencate:

• Assicurazione. Quando si decide di diventare un proprietario, in USA “landlord”, è necessario ed estremamente consigliabile affidarsi ad una assicurazione per prevenire eventuali disagi ed avere la schiena protetta. È quindi importante informare il proprio assicuratore e chiedere informazioni su una specifica polizza assicurativa “del landlord”, a volte nota come polizza antincendio o polizza per rischi speciali. La copertura da una politica di base del landlord non è così ampia come una politica dei proprietari di case, ma include grandi rischi come incendi, vento, furto e danni da ghiaccio. Come regola generale bisogna aspettarsi di pagare dal 15% al 20% in più per l’assicurazione del landlord rispetto a quella per l’assicurazione del proprietario ordinario, ovvero colui che possiede l’abitazione in cui vive. È difficile dire a priori quanto questa potrebbe costare, varia da tanti fattori come il tipo di proprietà, il locatario e lo stato in cui si intende sottoscrivere la polizza.
• Riparazioni e manutenzione. Le spese di questo tipo spesso fanno impazzire i landlord. Si tenga, ad esempio, in considerazione che una recente ricerca ha evidenziato che il 51% dei landlord ha dovuto contattare un idraulico negli ultimi 12 mesi. La stima è simile anche per elettricisti e simili. Se si acquista un immobile già ristrutturato bisogna tenere conto di alcune spese che, se abbastanza oculate, si attestano intorno all’1% del valore dell’immobile Queste spese includono la manutenzione di tetto, finestre, moquette, impianti (scaldabagno, aria condizionata), bagni, cucina, pavimenti, elettrodomestici, rilevatore di fumo e altre piccole cose che vanno monitorate e sostituite nel tempo, piccole spese di cui si deve sempre tenere conto.
• Property Tax: Il profitto ricavato dai proprietari per l’affitto delle loro proprietà sarà��inevitabilmente soggetto a tasse. I costi di manutenzione e gestione della proprietà saranno inclusi nelle spese.��Al fine di mantenere l’imposta sul reddito, bisognerebbe archiviare tutte le ricevute per qualsiasi lavoro che si ha svolto sulla proprietà, insieme a qualsiasi altro documento utile.��Organizzare le proprie finanze richiede tempo e può essere molto difficile: alcuni proprietari potrebbero optare per un commercialista specializzato��che li aiuti a gestire le proprie finanze.��Questo però potrebbe essere un costo aggiuntivo, ma allo stesso tempo significa che si ha il controllo completo delle proprie finanze e non si riceveranno brutte sorprese dal fisco. Le tasse dipendono dalla zona in cui si intende investire, si può però fare una stima. In media si tenga conto che una media da tenersi “indicativa” potrebbe essere intorno all’1/2% del valore dell’immobile.
• Property Management: Il Property Managament è la struttura che si occupa di gestire l’immobile e di interfacciarsi con l’affittuario. Questa è la spesa principale che bisognerà pagare ogni mese.��Questa commissione copre la gestione quotidiana della propria proprietà, come la riscossione e l’elaborazione dell’affitto, la comunicazione con gli inquilini, lo svolgimento di ispezioni annuali sulla proprietà, il coordinamento delle riparazioni e la risposta alle chiamate di manutenzione di emergenza. La commissione da pagare è solitamente una percentuale dell’affitto lordo riscosso, che in media si attesta intorno al 10%, ma troverai anche gestori di proprietà in affitto che addebitano una tariffa fissa mensile. Alcune aziende offrono un accordo tariffario all-inclusive, che include automaticamente una suite di servizi.��Altre società separano i loro servizi, permettendo di pagare per assistenza aggiuntiva se necessario.��Qualunque sia il percorso scelto, è necessario assicurarsi di comprendere quali servizi saranno coperti dalla commissione di gestione, quali altre commissioni potrebbero apparire e quale sarà probabilmente la propria bolletta mensile media.

Guadagni in rapporto alle spese

Bisogna tenere in conto alcuni fattori importanti. Ad esempio, la zona in cui si intende acquistare l’immobile. Si potrebbe infatti pensare di risparmiare acquistando in zone “disagiate” o socialmente non sviluppate, ma un risparmio iniziale di questo tipo potrebbe rivelarsi un problema in quanto gli affitti dovrebbero di conseguenza essere più bassi e, in generale, chi paga un affitto particolarmente alto manterrà la proprietà ordinata e in ottimo stato, il contrario avverrà per chi paga un affitto più basso, di conseguenza le spese relative alla manutenzione saranno onerose. In queste zone è inoltre particolarmente probabile incorrere in alcuni problemi come il dover “sfrattare” alcuni inquilini. In questi casi spesso a rimetterci è il locatario che deve sostenere spese per la causa e per altre faccende burocratiche.

Come procedere all’investimento

Come accennato sopra se si intende avere un guadagno importante, la proprietà dovrebbe essere in una posizione redditizia.

Avere inquilini nella propria proprietà in affitto porta ad alcune �������DzԲ�������������à. Inoltre, ci sono alcune azioni pratiche per assicurarsi di non perdere denaro ed evitare eccessivi problemi. Sfrattare inquilini problematici, riscuotere l’affitto e mantenere il posto in un buono stato di manutenzione sono solo alcuni esempi. Il tempo libero è fondamentale per far funzionare un investimento immobiliare e per riceverne un buon ritorno nel tempo.

Da un investimento immobiliare derivano��una serie di �������DzԲ�������������à.��È necessario assicurarsi che gli inquilini ricevano servizi di utilità di base tra cui elettricità, riscaldamento e impianti idraulici.��Si è inoltre legalmente responsabili di mantenere la proprietà allineata ai regolamenti edilizi locali.

I buoni proprietari rispondono alle chiamate e hanno una mentalità proattiva.��Ciò significa che un investimento immobiliare di successo consuma oltre che a denaro in forma di spese varie, anche parte del proprio tempo.

Si deve tenere d’occhio il proprio investimento.��Esistono molte procedure pratiche che aiutano a garantire l’investimento e il suo ritorno.��Ad esempio, è necessario riscuotere l’affitto insieme al deposito cauzionale.��Il proprio inquilino danneggia la proprietà e non è dovuto a una situazione sfortunata?��Bisognerebbe sfrattarli.��Naturalmente, vanno basate le proprie azioni su comportamenti e requisiti legali. Per ridurre le spese ed evitare spiacevoli inconvenienti, si potrebbe ad esempio procedere con uno screening dei possibili inquilini, valutando tutte le possibili conseguenze per garantire un buon rendimento dal proprio investimento.

I metodi pratici per investire nel “real estate”, diversi dal possedere ovviamente una proprietà sono diversi, ad esempio acquistando real estate investment trusts. I REIT consentono di investire in immobili senza l’immobile fisico. Spesso rispetto ai fondi comuni di investimento, sono società che possiedono immobili commerciali come edifici per uffici, spazi commerciali, appartamenti e hotel. La loro gestione è però piuttosto complessa e non sarà trattata nel presente articolo. Si possono poi utilizzare piattaforme di investimento online, che mettono in comunicazione investitori disposti a finanziare un particolare progetto. Una possibilità che riduce i rischi e la complessità di gestione, ma ovviamente anche i guadagni, è l’affitto di una singola stanza.

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Premessa

“Devo pagare le tasse in USA se vendo su ?”. Gli imprenditori che investono sull’esportazione o sulla vendita di prodotti tramite lo shop di Amazon, spesso si fanno questa domanda. Capita sovente che qualcuno, scegliendo a prescindere la strada che sembra più sicura, decida di segnalare i propri profitti, andando quindi a pagare tasse in USA.

Tuttavia questi venditori molto spesso non sono tenuti a farlo. Vediamo nel dettaglio, rispondendo ad alcune domande, tutte le casistiche per poter risparmiare ed investire meglio il proprio capitale.

I venditori stranieri di devono pagare le tasse?

Lo U.S. Code stabilisce () che una società estera che è impegnata in attività commerciali sul suolo statunitense è soggetta al fisco federale, con imposte sul reddito in quanto la propria attività commerciale è intrinsecamente connessa al tessuto commerciale degli USA.

��’IRC (International Rescue Committee) stabilisce anche però che un venditore non residente è generalmente soggetto ad imposte graduali sul reddito effettivamente connesso (vedi dopo) con la condotta di un’attività commerciale statunitense (USTB – US Trade or Business).

Cos’è e cosa implica la qualifica USTB?

Si può pensare alla qualifica USTB come ad uno “scudo fiscale” per evitare determinate tassazioni negli Stati Uniti. In pratica: se le attività della società o persona straniera non raggiungono il livello commerciale o aziendale all’interno degli Stati Uniti, il reddito del contribuente non sarà oggetto a imposte federali.

Il regolamento dell’IRC non definisce formalmente come si definisca un USTB, tuttavia una attenta analisi del sistema giuridico in questo ambito, evidenzia un aspetto molto importante per un venditore su Amazon: una persona straniera non fisicamente presente negli Stati Uniti che si limita alla propria attività commerciale negli Stati Uniti solo tramite pubblicità non è necessariamente impegnata in una attività commerciale negli Stati Uniti.

Detto questo, anche quando non si è direttamente impegnati in un’attività commerciale negli USA, si potrebbe essere considerati tali come risultato della vendita regolare negli Stati Uniti attraverso un ufficio statunitense o un dipendente in loco. Infatti in alcuni casi la persona o la società straniera che non ha un ufficio o una sede negli Stati Uniti, potrebbe essere considerata impegnata in un USTB se uno dei loro dipendenti o agenti della società è fisicamente presente negli Stati Uniti per pubblicizzare i propri prodotti, fare dimostrazioni dei propri prodotti o sollecitare ordini.

Ma se tutto ciò che si fa è pubblicizzare i propri prodotti online e consegnarli all’estero a uno dei magazzini di Amazon negli Stati Uniti attraverso il servizio di logistica di Amazon stessa, non si risulta impegnati in un USTB e quindi non si è soggetti a tassazione per i prodotti venduti negli Stati Uniti.

I prodotti vengono ordinati e spediti ai magazzini di Amazon, dove i dipendenti di Amazon offrono tali prodotti in vendita sul sito web di Amazon per ogni prodotto, imballano i prodotti e spediscono ai clienti negli Stati Uniti.��In questo caso, Amazon non è un “dependent agent” (delegato) ma un “independent agent”, che non svolge cioè operazioni per conto del venditore avendo infatti la propria attività in funzione con milioni di altri clienti.

Amazon non lavora esclusivamente per nessuno dei suoi venditori stranieri.��Pertanto, il venditore straniero non è “impegnato in un’attività commerciale negli Stati Uniti” e non è soggetto all’imposta statunitense sul reddito derivante dalla vendita di prodotti negli USA.

Cos’è il reddito connesso in modo efficace?

��’ECI (Effectively Connected Income) e la sua traduzione italiana “reddito connesso in modo efficace”, è un modo per riferirsi al reddito d’impresa.

Se si risulta interessati in un USTB (vedi sopra), si sarà necessariamente soggetti a imposte sui redditi, che vengono appunto chiamati “ECI”.

Va sottolineato che il trattato sull’imposta di reddito negli Stati Uniti (), sancisce che i venditori stranieri non sono soggetti alle imposte ECI se la loro attività non è attribuibile ad una “stabile organizzazione”.

Cos’è una stabile organizzazione?

Questo è un punto molto importante, spesso infatti capita che un venditore o un imprenditore non si renda conto di aver di fatto avviato una stabile organizzazione, rischiando quindi sanzioni per la mancata dichiarazione dei redditi.

Una attività è definibile come stabile organizzazione se si possiede uno o più dei seguenti attributi:

• Luogo di direzione
• Filiale o ufficio
• Utilizzo di “dependent agent” o “independent agent”
• Workshops
• Miniera, pozzo di petrolio e qualsiasi sito di estrazione di risorse naturali.

Ci sono però alcune strutture o soluzioni di business che non stabiliscono una stabile organizzazione, tra cui:

• Strutture di immagazzinamento per materiale di proprietà della persona estera, siano essi per la vendita, per l’esposizione o per la consegna.
• Il mantenimento di una sede fissa di affari al solo scopo di svolgere, per la persona, qualsiasi altra attività di carattere preparatorio o ausiliario
• Il mantenimento di una sede fissa di affari al solo scopo di gestire spazi come quelli di immagazzinamento sopra citati.

Cosa si rischia non dichiarando i propri redditi?

Nel caso in cui una persona o un venditore che rientra nelle categoria sopra citate che sarebbero sottoposte alla dichiarazione dei redditi, e quindi ad un imposta su questi, non dovesse adempire ai propri doveri, si perderebbe la possibilità di dedurre i costi derivanti dalla produzione e dalla vendita e di dovrebbe quindi pagare un supplemento calcolato in base ai redditi prodotti in USA.

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